每经记者：包晶晶 每经编辑：陈梦妤
上海的买房人实在太难了。
咬咬牙买市区新房，被高积分和卡审核劝退；狠狠心看看远郊项目，单价动辄6万、7万块，本以为足够有竞争力了，没想到认筹接近300%，还是逃不掉摇号的命运。
在上海东南角，主打“张江南”“30万方低密度人居样本”“下一个蟠龙天地”的浦东新区金茂横沔玖境，自媒体对其的评价是“真正的以人为核心的中央活力区、定位之高、配套之优、生活之美好都令人难以想象”。
但实地到访过的人，都在感叹魔都楼市的独立行情。
9月7日，《每日经济新闻》记者实探项目现场，亲身体验了开发起步阶段的原生态场景。
地块现状 每经记者 包晶晶 摄
上海中原地产市场分析师卢文曦9月9日晚通过微信对《每日经济新闻》记者分析：“浦东和浦西不能简单地横向对比，各有各的特点。但从整个上海的定位和发展来看，浦东占据重要极点，开发开放也以浦东作为突破口，所以浦东有很多产业先行政策。这对于区域的发展，甚至整个浦东的发展都有很大推动。比如张江、迪士尼，作为重要的产业，也会带动很多基础建设，包括横沔古镇，会以旧带新。”
“在全新开发的区域里有一批蕴含历史文化的规划区域，从格局来看发展，该区域的发展潜力应该说还是值得期待的。”卢文曦补充说。
9个月前，上海2021年第三批集中供地中，中国金茂联合体以29.94亿元底价竞得两幅“城中村”旧改地块——上海国际旅游度假区西片区横沔城镇单元（02PD-0002-01）07-01、08-06地块。根据出让文件要求，07-01地块住宅套数下限440套，08-06地块590套，要求全装修住宅占比不低于50%，中小套型住宅占比不低于60%，并要求自持租赁房占比15%，保障房占比5%。
根据当时的土拍信息，两块地块楼板价约28569元/平方米。对比6.6万元/平方米的销售价格，开发企业在操盘时完全不会重演当下行业捉襟见肘的窘境。
“但是，6.6万元/平方米，已经把未来几年的预期都加进去了。”近期有购房打算的吴女士9月8日通过微信对记者表示。
城市更新，无论在哪个城市，都不是一件容易的事。
特别是在上海，城市更新动辄以10年为单位计数。瑞安房地产深耕21年，才先后完成上海新天地、瑞虹新城、蟠龙古镇等商业、住宅地标级作品；新湖地产亦深耕21年，以旧改点亮苏州河颗颗明珠；如今在横沔古镇，一切才刚刚开始。
“通常这种大型的规划，5年，可以看到一个基本雏形；如果要相对成熟，至少要5-10年时间，才能看到比较完善的城市界面。”卢文曦说。
每日经济新闻
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